飲食店を開業、店舗賃貸契約の保証金（敷金）ってどれくらい必要なの？

投稿日：2021年4月12日

こんにちは、地域密着ダイニングバーを創る！店舗開発担当の中田です。

つい先日、飲食店を運営されているオーナーさんと新規出店の件で話していると、「店舗物件の保証金（敷金）はどれくらいが相場でしょうか??」という話題がでましたので、今回は店舗物件の保証金について実体験をもとに下記2点でお伝えしたいと思います。

1点目は、私達が借りている店舗の「保証金」がいくらなのか。

2点目は、契約時の保証金は交渉で下げることが可能なのか。

店舗契約時の中でも高額費用となる保証金。開業や増店時の参考となれば幸いです。

（運営店舗の一つ、保証金賃料の6ヶ月で契約中）

実体験ベースでの保証金相場

私達が運営している店舗の内20店舗の保証金を確認してみました。前提として、店舗物件の保証金は都心寄りの好立地になればなるほど高くなる傾向がありますが、私達のお店は都心ではなく主に「西武線、東武東上線」エリアの駅前に存在します。

※すべて駅前立地（徒歩0〜2分）
※20〜30坪程度の物件が対象

保証金の金額	店舗数
賃料の4ヶ月分	1
〃　5ヶ月分	4
〃　6ヶ月分	9
〃　7ヶ月分	1
〃　8ヶ月分	2
〃　9ヶ月分	1
〃　10ヶ月分	2

（1F建ての賃貸物件、保証金5ヶ月で契約中）

結果は賃料の6ヶ月分で契約している物件が最多、次に賃料5ヶ月分の店舗が多く、安値が4ヶ月分、高値が10ヶ月分でした。

ちなみに2005年にオープンした店舗も稼働中ですが、その店舗も保証金は賃料の6ヶ月分で契約してますので、年数が経っても保証金の相場には変化がないことがわかります。最近は「保証金10ヶ月」の募集条件が多く見られますが、実体験だと賃料の6.5ヶ月が平均値といえます。

保証金の減額交渉は可能？

実際に保証金の減額は交渉次第で可能な物件もありますが、相場に沿った条件であれば保証金の交渉はあまりおすすめできません。

これは貸主側の立場からすると理解しやすいのですが、貸主さんも商売なので賃貸中や退去後の原状回復まで考えると、条件通りの保証金を預けられる安心した人（企業）に貸したいと思うのは当然です。また飲食店（特に重飲食）は、1〜2ヶ月保証金増しとなる物件もみられますのでリスクが高い業態と認識されているのが一般的ではないでしょうか。

一方、お店側からすると新規出店時は物件の契約金だけではなく、設備投資など様々な費用が掛かります。手元資金をなるべく残して開業したいという気持ちは痛いほどわかりますが、誤った交渉で信用を下げてしまうと、理想の物件を貸りることができなくなってしまうかもしれません。

大切なのは物件が出てきたとき、すぐに始動できるように出店資金（契約金）を準備しておくこと。