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定期借家契約ってどうなの?

投稿日:2018年5月31日

居住用の賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」という契約形態があります。

こういう印が付いていたりします。

借主の目線からすると「普通の賃貸契約とどう違うのか?」というのが大切かと思いますので、定期借家契約がどのような契約なのか理解しておきましょう。

定期借家契約

<定期建物賃貸借とは>

従来型の賃貸借契約は、「正当事由」がある場合でなければ、賃貸人(貸主)から契約の更新拒絶や解約の申し入れができないこととされてきました。これに対し、契約で定めた期間が満了することにより、更新されることなく、確定的に賃貸借が終了する建物賃貸借のことを定期建物賃貸借といいます。

なお、契約終了後も賃借人(借主)が居住し続け、賃貸人がこれに異議を述べないような場合であっても、契約関係は確定的に終了することとなります。

出典:「定期借家制度の概要」(国土交通省)
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/teishaku/tei01.htm


 

要するに「更新がない賃貸借契約」ですね。

予め、定められた期間で契約が終了します。

再契約型の定期借家契約もある

では、契約終了後は物件に住むことはできないのでしょうか。

《定期建物賃貸借契約の終了》

定期建物賃貸借契約においては、契約期間が1年以上の場合は、貸主は期間満了の1年前から6か月前までの間(「通知期間」といわれています。)に、借り主に契約が終了することを通知する必要があります。

なお、期間満了前に、引き続きその建物を使用することについて当事者双方が合意すれば、再契約したうえで、引き続きその建物を使用することは可能です。

出典:「定期借家制度の概要」(国土交通省)
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/teishaku/tei01.htm


なるほどですね。

要するに、更新ではないけど、貸主と借り主の当事者が合意すれば「再契約」という形で建物に住み続けることができます。

確認したいポイント

難しいことはさておき、自分が借りる立場だったら何を注意したらいいのか。
を簡単にまとめてみました。

・定期建物賃貸借契約の期間

当たり前ですが、契約期間をしっかり確認しておきましょう。

1年なのか、2年なのか、5年なのか。

物件によって契約の期間は様々です。

住む期間によっては自分にとって良い条件となる物件もあります。(礼金がゼロだったり、賃料が相場より安かったり)

・契約の中途解約について

詳しい内容は端折りますが、原則として定期借家契約は中途解約ができない契約で、期間中の借主からの解約は「正当事由」が必要です。

ですが、例外として実際には途中で解約できる物件も多数あるのです。

その際は中途解約時の定め・違約金等があるのかどうかを事前に確認することがポイントです。

・再契約できる物件かどうか

定期借家契約はあらかじめ期間を定めた契約ですので、原則として更新はできません。

但し、双方の合意があれば再契約できますよ。ということをあらかじめ定めた「再契約型」の定期借家契約も普及しています。

入居者にとっては住み続けることができるのか?
というのが重要ですので「再契約型か、再契約不可の物件か」を契約前に確認しましょう。

また、再契約型の場合、再契約料が発生する物件が多いので、再契約時に発生する金銭も確認します。

まとめ

・契約期間を確認する
(※2年でないケースも多い)

・途中解約時の特約を確認する
(※違約金、解約予告など)

・再契約できるかどうか確認する
(再契約型の場合は費用)

定期借家契約で募集を行う背景は、「老朽化」「建て替え」「所有者転勤時の一時貸し」「ルールを守らない入居者対策」などなど、様々な理由があります。

「定期借家契約」で気に入った物件を見つけた場合は、上記の契約内容を確認して手続きを進めていくことで、安心して住むことができるのではないでしょうか。

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