店舗開発の記録 平和台

念願の出店が決定。平和台のダイニングバー|有楽町線 平和台(1)

投稿日:2018年3月13日

ようやく念願の出店が決定しました。

大泉学園(西武池袋線)と共に、10年以上も前から切望した場所。

26店舗目は有楽町線・副都心線の
「平和台」に決定。


※写真は地価公示チェッカーより

情報を知ったのが、おととしの11月だったので、物件取得に1年半掛かったことになります。

長い間、付き合いのある仲介業者さんの協力もあり無事契約に至りました。


(契約時の風景。12年のお付き合いです。手前右・中田)

ただ、こちらの物件を借りるにはいくつか課題もありました。
さらっと思い返してみると。。

①箱が大きいので固定費大

物件は約56坪。(理想は25〜30坪)

飲食店の賃料は売上の約10%が相場と言われていますが、うちの店舗も例外ではありません。

また、うちの場合、同等規模の飲食店企業と比べると一人あたりの「人件費」が大きいです。

固定費が高い正社員を少なめにして、アルバイト主体でお店を運営してくのが飲食業界の定石。
に対して、私たちの店舗はほぼ正社員で運営していますので、箱が大きすぎると固定費が上がってしまい出店対象外になってしまいます。

平和台で56坪はちょっと理想より大きい..
ということが一つの課題でした。

②用途変更が必要

仮にうちが一括で賃借したとしても、物販店→飲食店へ業態も変わりますので建築基準法の絡みで100㎡を超える場合は用途変更(確認申請)が必要となります。

これを行うには、外部との調整も必要で、時間も費用が掛かります。

まとめると

●箱が大きいので固定費が予算高
●面積が広いので用途変更が必要

上記の課題を解消できず、月日は流れていきました。

会社としては、その間「小平ダイニング」と「小手指赤レンガキッチン」が新規OPENしたので良かったのですが。

2つの課題を同時にクリアする方法

それでも10年来、切望していた平和台。
あきらめられません。

好立地にもかかわらず、募集から半年以上テナントは決まっていませんでした。

そこで再度社内で検討した結果、

「思い切って一括で借りよう。」

という話になり「飲食店+事務所」として56坪を2つに分ける計画を立案。

そうすることで、
飲食店:29坪
不動産店舗 兼 事務所:27坪

という図面ができあがります。


これがきっかけで商談はトントン拍子で進み、ついに念願の平和台出店が決定しました。

(スケルトン状態での引渡し)

いろいろと難しい案件でしたが、無事に引渡しも終え一安心。

私の職場も移動になりますので、今からワクワクしています。

こちらは2018.6月末OPEN予定で工事を進めてます。お楽しみに。

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